Как считается доходность аренды
Калькулятор считает первый год сдачи, а затем повторяет расчёт на каждый следующий год с ростом аренды и цены квартиры.
- Аренда за год — месячная аренда × число месяцев, когда квартира сдана. Месяц простоя между жильцами — нормальный запас.
- Расходы собственника — платежи, которые остаются на вас 12 месяцев в году: ЖКУ без счётчиков, капремонт, интернет. Плюс прочие расходы за год и комиссия агенту.
- Налог — с полученной аренды, расходы его не уменьшают: самозанятый — 4% (6% — если платит компания), обычный собственник — НДФЛ 13%, ИП на УСН — 6%.
- Денежный поток — что остаётся после всех расходов, налога и платежа по ипотеке.
Чистый доход = аренда × месяцы − расходы − налог
Валовая доходность = аренда × 12 / (цена + ремонт)
Чистая доходность = чистый доход / (цена + ремонт)
ROI = денежный поток за год / свои вложения
Окупаемость своих денег — через сколько лет накопленный денежный поток вернёт первый взнос (или всю цену без ипотеки) и ремонт. Окупаемость без роста цен — простой расчёт: вложения / чистый доход первого года.
Пример
Квартира за 8 000 000 ₽ с ремонтом и мебелью на 700 000 ₽ сдаётся за 40 000 ₽ в месяц, 11 месяцев в году. Собственник платит 5 000 ₽ в месяц за ЖКУ и капремонт, 15 000 ₽ в год откладывает на мелкий ремонт, агенту отдаёт половину месячной аренды. Налог — 4% как самозанятый.
- Аренда за год: 40 000 × 11 = 440 000 ₽.
- Расходы: 5 000 × 12 + 15 000 + 20 000 = 95 000 ₽. Налог: 440 000 × 4% = 17 600 ₽.
- Чистый доход: 440 000 − 95 000 − 17 600 = 327 400 ₽ в год, 27 283 ₽ в месяц.
- Валовая доходность: 480 000 / 8 700 000 = 5,52%, чистая — 327 400 / 8 700 000 = 3,76%.
- Окупаемость без роста цен: 8 700 000 / 327 400 = 26,6 года. Если аренда растёт на 5% в год — около 17,3 года.
На вкладе под 12% те же 8 700 000 ₽ принесли бы 1 044 000 ₽ за первый год — втрое больше аренды. Квартира выигрывает, только если её цена и аренда растут быстрее, чем ставки по вкладам.
Как сравнивается со вкладом
Чтобы сравнение было честным, калькулятор считает два капитала через выбранное число лет:
- Аренда — цена квартиры с учётом роста минус остаток ипотеки плюс накопленный денежный поток: свободные деньги от аренды каждый год кладутся на вклад под ту же ставку.
- Вклад — те же свои деньги (первый взнос или вся цена плюс ремонт) на вкладе с ежегодной капитализацией. Если аренда не покрывает платёж по ипотеке, доплаты из своего кармана в этом варианте тоже идут на вклад.
НДФЛ с процентов по вкладу не учитывается: в 2026 году он платится с процентов сверх 1 000 000 ₽ × максимальная ключевая ставка за год. Не учитываются и износ квартиры, крупный ремонт через 7–10 лет, налог при продаже квартиры, которой владели меньше минимального срока.
Какой налог выбрать
- Самозанятость — самый простой и дешёвый вариант: 4% с аренды от физлиц, без деклараций. Лимит — 2 400 000 ₽ в год, его хватает на одну-две квартиры.
- НДФЛ 13% — если не хотите регистрироваться: декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля следующего года. Если доход больше 2,4 млн ₽ в год, часть облагается по 15%.
- ИП на УСН 6% — имеет смысл при нескольких квартирах или коммерческой недвижимости. Помните о взносах 57 390 ₽ в год: они уменьшают налог, но если ИП открыт только ради одной квартиры, взносы съедают выгоду. Калькулятор считает только 6% с аренды. Сравните режимы в калькуляторе «ИП или самозанятый».
Вести учёт аренды
Когда квартира уже сдана, удобно видеть жильцов, договоры, платежи и налог в одном месте. Таблица «Учёт аренды для арендодателя» в витрине выше ведёт календарь оплат с долгами, счётчики и коммуналку, расходы, считает налог НПД, НДФЛ или УСН, доходность и окупаемость по факту. Если покупаете в ипотеку, проверьте график и досрочное погашение в кредитном калькуляторе, а возврат НДФЛ — в калькуляторе вычета за квартиру.
⚠ Ставки на 2026 год, проверьте на nalog.gov.ru